学区房价格会断崖式下跌吗？大学区下的购房逻辑请拿好！

学区房作为义务教育阶段入学的敲门砖“作妖”已久，多少父母在为房价发愁时都曾希望局面能有所改变，然而，等到改变来临时，却又因前景不明而苦恼，更怕选错房，错过好学位。

早在国内疫情渐趋平稳，部分地区楼市成交量快速复苏之时，就有分析指出，其中大部分或是父母在为孩子入学做准备，趁早购入学区房，再苦也不能耽误孩子上学这件“头等大事”。可见，近期全国多地相继出台的入学改革新政策，会引发当地房地产市场波动，一点也不稀奇。

目前，舆论对学区房会“凉凉”还是会继续升温莫衷一是。那么，学区房未来走势如何？这一概念会否最终消失？就让我们共同探讨一下吧。

淡化学区房概念 引发房地产波动

近年来，不少城市因“就近入学”的原则，学区房价格不断攀升，房子逐渐沦为教育投资工具，屡屡出现十几平方米的过道房、车库房、挂户房卖数百万元的怪象。北上广深等多个热点城市都在努力淡化学区房概念方面，多有尝试。

作为“重灾区”的北京西城区，近日就发布了《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

政策一经公布，疫情期间沉寂的二手房市场开始波动，买卖双方的焦虑导致交易量激增。

为什么买卖双方都会焦虑？我们可以看看，什么是“多校划片”。

“多校划片”是指：三四个小学组成一个共享学区，原来隶属这些学区的住宅，将从“一套住房对一个学校”，变成了“一套住房对多个学校”。

而小学、初中不能以考试成绩为依据招生，那么抽签基本上是唯一出路。在此规则下，即便你买了学区房，也要跟周边校区的住户一起，参与名校的抽签。如果学区内有3间学校，1间好，2间差，那么你读到好学校的几率就只有1/3了。

在此情况下，学区房业主担心区域优势不再、房价可能大幅下降，急于抛售；购房家长担心未来“多校划片”，上名校没把握，想赶紧搭上“末班车”。这就不难理解，为什么买卖双方都急着成交了。

学区房会降价吗？

学区房的价格虽然高的让人牙痒痒，但它确实是家长拼实力让孩子获取优质教育的有效途径，而“多校划片”之下，哪怕买了学区房，运气不好，也读不到好学校，这种情况下学区房还能风光无限吗？降价潮是否已经在路上？

答案是，哪怕“多校划片”全面实施，也不能杀死学区房。最可能的情况是，好学校对应的小区贬值，因为再也不能保证一定能读好学校了。普通学校对应的小区升值，因为有可能读好学校。一增一减，只不过是将学区的溢价平均出去了而已。

比如一个大学区，其中包括1个小学名校，2个普通小学，一对一时代，划入名校的住宅小区均价为10万每平米，而对应2个普通小学的住宅则为7万每平米，在实行“多校划片”后，就可能都变成了8万每平米。

房价我们或许还需要静待市场揭晓，但可以肯定的是家长们的“购房宝典”还要再厚上几厘米。

大学区下的购房逻辑

当入学变成大学区派位，学区房的购买逻辑就不再是单看一个学校，而是整个学区的教育质量。

也就是说，学区房的范围扩大了，红利被均摊了。相比那些没有包含名校的大学区，有名校的区域，房价一定会贵一些。

届时，家长定会绞尽脑汁的分析新的划片，在可承受的极限内，寻找最优的大学区。比如3个学校都是名校的，或者3个里面2个是名校的区域，将受到热捧。

而没有居住属性的学区房将会受到巨大的冲击。如上文中提到的过道房、车库房等等，还有就是房龄特别老的，已经无法贷款的学区房。除非大学区内100%是名校，否则恐怕想出手也难，毕竟现在是信息时代，你知道的消息，早已不是秘密。

溢价大的顶级学区房的业主则最受伤，因为越顶级的学区，就越会成为被平均的对象。如果对比周边同等二手房，学区溢价超过30%，那风险就已经很高了。除非当下自用，否则还请谨慎入手。

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