重点城市二手房成交规模超同期，银行“抢收”房贷

疫情影响渐消，全国重点城市二手房市场快速复苏，南京、杭州等多数城市当前二手房成交规模已超过2019年同期，市场已经基本恢复正常；北京、深圳等城市近期政策调整对二手住房成交刺激显著，两城市最近一周成交面积均超2019年周平均50%以上。在此背景下，多家银行纷纷加快房贷发放速度，“抢收”疫后房贷需求。

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楼市复苏，房价延续微涨态势

因疫情推迟的购房需求在4月快速释放，进入5月依然热情不减，机构数据显示，最近一周受监测的北京、杭州、成都等八个一二线重点城市二手房成交面积环比激增53%至150.1万平方米，且同比跌幅收窄至5%。其中，成都、苏州、厦门等城市恢复速度相对较慢。

尤其是北京市近期“多校划片”入学政策推动二手住宅市场挂牌与成交两旺。作为北京最后一个落地多校划片政策的区域，西城区宣布多校划片后，部分家长急于赶在7月31日新政实施前购买学区房，而一些业主也急于出手，促成西城区二手房成交量大涨。

机构数据显示，5月前两周，西城区二手房住宅成交量达到上千套，两周的成交量与去年同期一个多月相近。从成交价格看，由于总价在700万元-1100万元之间的入门级房源颇受追捧，而总价低的房源普遍单价较高，整体拉升了西城区“学区房”的成交单价。

多地需求的快速集中释放带动价格止跌上涨。根据国家统计局数据显示，4月份，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，共有50个城市的新房销售价格环比上涨，二手房价格环比上涨的城市数有37个，但总体仍较为稳定。

银行“抢收”房贷需求

多地楼市复苏，成交量环比明显增长，带动了房贷需求。多家银行亦表示，在符合“房住不炒”的前提下，将大力发展个人房贷业务。

毕竟银行也是要盈利的，而房贷对于银行来说是优质资产，不良率非常低，抵押率高，每家银行都非常重视房贷业务。在一季度受疫情影响，包括商贷、信用卡等个贷业务下滑严重的情况下，回暖的楼市，正是银行“抢收”的好时机。

因此在符合风控流程的基础上，多家银行加快了手续办理和放款流程。在南京、广州等地，不少银行过户后一周内就能放贷。由于放贷速度加快，以往放贷速度较慢的组合贷（公积金贷款+商业贷款）也被不少楼盘和二手房卖家接受。

房贷业务重点满足首套和二套改善需求

除了疫情导致的行情滞后需求集中爆发，LPR下降带来的市场预期松动也是促使二手房市场行情恢复的一个重要原因。4月LPR下降了10个基点，是近几个月的最大降幅，对市场预期有较大的提振作用。

在“房住不炒”的基调下，各家银行大都较严格执行当地的房贷利率基准，当地不同银行间利率水平差异极小，并无特别优惠，重点满足首套房和二套改善需求。

房贷利率难以大幅下调

目前，房贷利率下滑主要是跟随LPR报价下降。5月发布的5年期以上LPR“按兵不动”，传达了房贷市场利率难以大幅下降的信号。

除了受MLF未变影响，近期房地产市场热度上升，监管层多次强调“房住不炒”，或许是5年期以上LPR报价未变的重要原因。

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因城施策不意味着房地产调控放松，在一些房地产调控矛盾不突出的地区，一些银行对于少部分征信良好、且购买了银行合作楼盘的客户有一定程度利率优惠，是各个城市需要根据市场的实际需求和城市发展变化的趋势来进行相应的调控。

总体而言，房地产调控的总基调并未变化。近期央行发布的2020年第一季度中国货币政策执行报告，就提到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。在这样的背景下房地产政策边际转松的动力可能会减弱，在政策真空期市场可能还是以观望为主。

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